사이버상담실
인쇄
전 이사갈집이 있어서 4월8일 미리 이사하기로 했는데 주인이 집이 빠지기 전에는 돈을 빼줄수 없다고 해서 이렇게 적었습니다
이사갈집에다는 4월 15일날 잔금을 다 준다고 했는데 여기선 방이 빠지기 전에는 안준다고 하니 어디 법적으로 어떻게 확실히 할수 있는것은 없을까요?
계약서에 확정날짜도 다 받아 놓았습니다.
본 상담실의 답변은 법률이론상의 원칙적인 답변 및 답변자 개인의 법률적 의견으로 참고 자료로만 활용하시기 바랍니다.
임차권등기명령제도란 임대차기간이 만료되었으나 임차보증금을 받지 못한 채 주민등록을 다른 곳으로 이전하는 임차인이 임차주택 소재지 관할법원에 임차권등기를 해 둠으로써 향후 임차주택의 경매시 이미 취득해 둔 대항력이나 우선변제권의 효력을 주장할 수 있는 제도를 말합니다.
주택임대차보호법 제3조의3에서는 임차인이 임대차가 종료되었으나 보증금을 돌려받지 못한 경우 임대인의 동의나 협력없이 단독으로 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원, 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기가 마쳐지면 그 등기이후에는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 갖추지 않더라도 임차인이 종전에 가지고 있던 대항력과 우선변제권이 유지되도록 규정하고 있습니다.
따라서 임대차계약기간이 만료되었다면 임대인의 동의없이도 부동산 소재지 관할법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 그 등기가 경료되면 주택의 점유나 주민등록주소와는 관계없이 종전에 취득한 주택임차인으로서의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
임차권등기명령은 임대차기간이 만료되었으나 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 임차인의 신청으로 법원의 명령에 의하여 단독으로 등기를 신청하는 제도이므로, 임대차기간이 종료되지 않은 경우에는 당사자간에 협의가 이루어지지 않으면 임차권등기를 할 수 없습니다.
그러므로 임대차기간이 종료하지 않은 임차인이 임차권등기를 하려면 임대인의 협력을 얻어야 임차권등기를 할 수 있습니다(민법 제621조 제1항).
임차권등기신청서에는 부동산등기법 제156조에 규정된 사항외에 1)주민등록을 마친 날, 2)임차주택을 점유한 날, 3)임대차계약서상의 확정일자를 받은 날 등을 기재하고, 이를 증명할 수 있는 서면을 첨부하여 임차권등기신청을 할 수 있고 이에 기하여 임차권등기가 경료된 경우에는 임차권등기명령에 의한 등기의 효력과 동일한 효력을 가지게 됩니다.
임차권등기명령은 임차주택 소재지 관할 지방법원이나 지방법원지원 또는 시·군법원에 신청할 수 있으며, 임차권등기가 경료되면 대항력 및 우선변제권을 취득하는 것이고, 이미 취득한 경우에는 임차인이 점유와 주민등록의 대항요건을 상실하더라도 대항력이나 우선변제권은 소멸되지 않고 그대로 유지되며, 임차권등기가 경료된 주택부분에 다른 임차인이 입주할 경우에도 그 임차인의 대항력과 우선변제권은 인정되지 않습니다. 임차권등기명령신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있고, 임차권등기와 관련하여 소요된 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.(주택임대차보호법 제3조의3, 제3조의4)
자세한 사항은 임대차분쟁조정실로 직접 전화하여 상담하여 주시기 바랍니다(02-731-6720/6721).
