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상황은 연장계약을 하게되면서 생겼습니다.
본 계약은 2017/9/9 ~ 2018/9/9 보증금 500만원, 월세 50 후불납부로 일년 계약을 했습니다.
연장계약은 9월 8일에 집주인께 연락드려 직접 만나 제 사정을 말씀드리고 제 사정이 힘들어져서 보증금없이 4달치 월세 한번에 선납하는 조건으로 살아도되는지 물어보고 부동산 조언을 얻어 보증금 50만원, 월세 50 선불납부 조건으로 연장 계약하기로 합의 후에 9월 10일에 부동산에서 중개는 서지않고 부동산아저씨가 계약서만 써주고 부동산 아저씨가 보는 앞에서 서로 싸인 후 헤어졌습니다.
보증금 반환은 집주인이 9월 8일에 한 이야기를 착각하고 자신이 돈을 돌려줘야 한다는 생각을 못했다고 1-2주안으로 주시겠다고 하셨습니다.
그리고 몇일 후 아들분이 연락이 오셔서 이 계약은 불공정 계약이다. 왜 4달 계약인데 보증금이 50만원이라는게 말이 안된다. 최소 200은 되어야 한다. 그리고 집주인인 아버님이 정신이 온전하지 않다며 계약을 다시해야한다. 그 계약은 부동산에서 대신 써준거며 ( 사인은 직접본인이 하셨습니다 ) 아버님이 온전하시지않다며 진료기록이 있다며 그 계약은 효력이 없다고 합니다. 그리고 보증금반환 지급기한, 저를 증명할 수 있는 신분증도 첨부되지 않았다며 자꾸 계약서의 효력을 무시하며 재계약을 주장합니다.
그리고 제가 2018/8/9 월세를 한번 제때 납부하지 못하고 몇일 지나 제가 사정을 설명드리려 전화드렸는데 안받으셔서 문자로 집주인께 보증금에서 까도될까요 문자를 남겨놨는데 답장이 없으셨고 2018/9/9 다음달 월세납부일에 연락드려 이번날 월세도 보증금에서 같이 까서 연장계약 하기로 했습니다. 하지만 아드님은 저의 연체 이력을 가지고 계약서의 효력을 의심하며 연체료를 받아야 한다며 주장합니다.
1. 계약서의 효력
집주인이 할아버님 본인이신데 말이 좀 많으시고 말귀가 어두우시지만 전화도 정상적으로 하시고 약속도 잡아 만나시고 혼자 열차도 타고오시고 전계약도 할아버님이랑 정상적으로 하고 이번계약도 9/8, 9/10 두번의 설명을 통해 연장계약을 했는데, 갑자기 아드님이 오셔서 온전하시지 않은 분이랑 한 계약이니 무효로 하는데 부동산에 중개를 안섰어도 부동산에서 계약서를 작성해주고 아버님과 저가 직접만나 부동산 아저씨가 보는 앞에서 본인의 손으로 직접 사인한 계약한 계약서가 효력이 없습니까?
2. 보증금 반환, 미반환시 월세납부
계약서에는 보증금 반환 지급기한이 기재되어 있지않습니다. 만약 이런경우 자동적으로 언제까지 보증금이 미반환되게 되면 법적으로 처리할수 있는지 무기한인지, 그리고 제가 만약 다음달 월세납부일인 10/9일까지 보증금 반환이 안된다면 월세납부를 안해도되는건지 또 만약 안하게 된다면 저한테 문제가 생기는건지 궁금합니다.
3. 불공정 계약?
저는 할아버님께 충분한 설명도 해드렸고 가서 가족들이랑 이야기해보시라고 9/8일에 종이에 써서도 드렸습니다. 그렇게 쌍방합의 후에 한 계약이 월세 50짜리 4달 연장계약이 보증금이 50만원이라고 불공정 계약이 되는건가요? 최소 200만원 ( 월세50x4달) 이 아니면 계약서가 효력이 없어지게 되는건가요?
4. 연장 계약 종료 후 보증금 미반환
혹시라도 연장계약이 잘 처리되더라도 나중에 계약이 종료되었음에도 불구하고 돈이 없다고 보증금이 미반환되는 경우에는 집에서 나가면 안되는건가요? 어떻게 해야하나요?
4. 임대차 자동 연장 계약
제가 일년 계약이 종료되기 한달 전에 나간다는 말을 안했습니다. 아드님이 이 일을 거론하며 제가 한 연장계약은 아예 효력이 없다고 말하며 오히려 3개월 임차료를 부담하면서 빠른퇴거를 고려하라고 말합니다. 제가 아는 임대차보호법에 의해 3개월 자동 연장 계약이 되는걸로 알고있습니다. 그럼 3개월동안은 제가 살고싶다고 하면 살수있는 권리가 생기는거 아닌가요? 그리고 3개월 후에 나가려면 지금 3개월 후에 나간다고 말하고 3개월동안 살수있는 권리가 저한테 생기나요? 그 분이 저를 빨리나가라며 쫓아낼수도 있나요? 그리고 지금은 제가 연장계약한 입장에서 보증금을 미반환해줄시에도월세를 제가 내야되는 의무가 있나요?
5. 법정대리인?
제가 알기론 아드님이 법정대리인 등록을 안한걸로 알고있습니다. 하지만 했다하더라도 그전까지 집주인인 할아버님께서 집수리와 집계약 전반적인 집의 관리를 맡아 하시다가 갑자기 나타나셔서 계약이 끝난 후에 할아버님이 권한의 위임을 아드님보고 했다며 모든계약은 자신이랑 다시 할 것이며 할아버님께 연락하는걸 삼가하라고 하는데 제가 누구보고 연락해야할지 모르겠네요. 앞으로 퇴거내용 보증금도 집주인 본인보고 해야 효력이 있는걸로 알고있습니다. 저는 앞으로 누구에게 해야하고 그리고 대리인이라고 말은 했지만 제가 그걸 증명받을 수 있는 증거가 있을까요? 제가 혹시 아드님이랑 또 이야기했다가 나중에 집주인인 할아버님께 직접안했다고 또 오해를 살거같아 물어봅니다.
긴 글 읽어주셔서 너무 고맙고 답변이 저한테 너무 감사할거 같습니다.
정말 이런 소통의 창구가 있다는거 자체로 희망이 됩니다.
감사합니다. 정말.
만약 이해가 안되신다면 전화부탁드립니다 010-4**1-7**9 ..
법적으로는 의사능력(자신의 행위가 가지는 위미와 그 결과를 합리적으로 인식하고, 그에 따라 그 행위를 할 것인지, 어떠한 내용의 행위를 할 것인지를 판단, 제어할 수 있는 당사자의 정신적 능력)이 없는 상태에서 한 법률행위는 무효가 됩니다. 관련하여 법원은 지능지수 74, 사회연령 6세 수준으로 이름을 정확하게 쓰지 못하고 간단한 셈도 불가능한 상태에서 한 5,000만 원 대출행위를 무효로 본 적이 있습니다(2001다10113). 할아버지의 상태가 정확히 어느 정도인지는 알지 못하지만, 만약 할아버지의 아드님이 이러한 계약의 무효를 주장하려고 하면, 법원에 소송을 제기하여 할아버지의 상태가 위 판결과 비슷한 수준의 상태였음을 주장 입증하여야 할 것입니다.
이와 관련하여 성년후견 제도가 존재합니다. 아마 적어주신 법정대리인이 성년후견인을 의미한 것으로 보입니다. 성년후견이란 질병, 장애, 노령 또는 그 밖의 사유로 인한 정신적 제약으로 사무를 처리할 능력이 지속적으로 결여된 사람에 대하여 법정대리인(후견인)을 지정하여 사무처리에 도움을 주는 제도를 말합니다. 이 성년후견인은 법원의 재판을 통하여 정하여지며, 그러한 판결을 받은 적이 없다고 하면 할아버지의 아드님은 아직은 후견인이 아니며 법정대리인도 아닌 것으로 보여집니다.
2. 보증금 반환시기
계약이 만료되었으면 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 돌려받지 못하고 있다면, 전세보증금 반환 소송 등을 검토해볼 수 있을 것입니다.
3. 불공정한 법률행위
민법은 제104조에서 "당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인하여 현저하게 공정을 잃은 법률행위는 무효로 한다."고 정하고 있습니다. 할아버지의 아드님이 민법 제104조를 주장하려고 하면, 할아버지에게 궁박(경제적, 심리적 곤궁), 경솔(보통인이 베푸는 고려를 하지 않은 심리상태), 무경험(거래일반에 대한 경험부족)이 있어야 하며, 신청인측에서 이것을 알면서 이용할 의도가 있었으며, 그 결과 현저한 불균형이 있는 계약이 성립되었음을 주장 및 입증하여야 할 것입니다.
4. 묵시적 갱신
주택임대차 보호법을 보면, 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 임대인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니한 경우에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 규정되어 있습니다. 그러면서도 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 이러한 묵시적 갱신의 효과가 발생하지 않는다고 규정하고 있습니다.
신청인의 경우 보증금과 월세 등 계약조건 변동으로 묵시적 갱신(기존 계약조건 그대로)으로 진행할 수 없었고, 때문에 이후 새로운 임대차 계약이 있었던 경우라, 묵시적 갱신에 관련된 조문이 그대로 적용될 것으로 보여지지는 않습니다.
다만 저희 기관은 가정 법률을 상담하는 기관으로, 민사사건에 관하여는 경험이 축적되지 않아 확답을 드리기 힘든점 양해 부탁드립니다.
덧붙여, 서울시에서는 건축 주택관련 각종 분쟁예방 및 시민들의 궁금증을 해결하고자, 전화 및 방문상담, 온라인 상담을 진행하고 있으니 참고하시면 많은 도움이 될 것으로 생각됩니다(http://cb-counsel.seoul.go.kr/callMain.do).
