사이버상담실
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이혼시 작성한 합의서에 재산분할 동의후
집이 매각되면 돈을 주겠다고 하였지만
시세보다 비싸게 내놓아 일년넘게 집이 팔리지 않고 있습니다.
집얻을 보증금도 양육비도 받고 있지 않은채로
친정집에 얹혀살고 있어 소송에서 승소하여 지급하라는 판결문도 받았습니다.
집이 공동명의로 되어있어 전남편 명의의 1/2지분을 경매처분 하더라도
제 지분은 경매처분이 안될텐데
낙찰받은 분과 공동명의 처리되어 집처분이 더 어려워지는 점과
이후 전남편이 그집에서 나가도록 법적 처리를 해야하는데
어떻게 해야할지 앞이 막막합니다.
도와주세요~ 조언 부탁드립니다.
문의하신 내용은 부동산의 경매와 관련된 문제로 원칙적으로 저희 상담소에서 답변드릴 내용은 아닙니다.
다만, 아래와 같은 부동산 지분 경매에 대한 설명 참조 바랍니다.
여러 사람의 이름으로 소유권 이전 등기된 부동산을 공유자 한 명이 사용 또는 처분하기란 쉽지가 않습니다. 또한 다른 공유자가 입찰기일 전까지 최고 매수신고가격과 동일한 가격으로 채무자의 지분을 우선 매수 할 것을 신고하게 되면, 법원은 최고가 매수신고에도 불구하고 공유자에게 경락을 허가합니다.
이러한 이유로 일반 입찰자들은 지분경매를 기피하고 있습니다. 공유자의 우선매수신청은 있었지만 다른 매수신고인이 없는 경우에는 최저매각가격으로 우선매수를 인정 합니다. 개별매각의 경우 공유자우선매수권이 허용되나, 일괄매각의 경우 매각대상 부동산 중 일부에 대한 공유자는 매각대상 부동산 전체에 대하여 공유자의 우선매수권을 행사할 수 없습니다. 여러 개의 부동산을 일괄매각하기로 결정한 경우에 일부 부동산에 대한 공유자는 전체에 대하여 공유자의 우선매수권을 행사할 수 없습니다.
공유자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가매수신고인은 차순위 매수신고인의 지위를 갖습니다. 지분경매의 경우 다른 공유자의 우선매수신청권이 있기 때문에, 입찰을 위해 많은 노력과 비용을 들여 어렵사리 낙찰을 받았어도 우선매수청구권 행사로 인해 일반적으로 공유지분에 대한 투자를 기피하게 됩니다.
그렇다고 모든 공유자들이 공유자우선매수청구권을 행하는 것은 아니고, 공유자가 자금여력이 없거나 법에 무지하여 우선매수청구권 제도가 있는지 조차 모르는 경우도 있고, 공유자간의 도의적인 문제 때문에 섣불리 입찰에 참가하지 못한 경우도 있기 때문에 투가가치만 있다면 적극적으로 입찰해야 합니다. 현장조사시 내부 사정을 알게 된다면 큰 도움이 되기에 다양하게 접근하는 것도 좋은 방법입니다.
지분경매에는 전략이 필요한데, 예로 싼 가격에 지분을 낙찰 받으면 이를 다른 공유자에게 높게 매각 하거나, 다른 공유자지분을 저렴하게 매입하거나 혹시 경매가 나올 경우 우선매수권 행사를 행사하여 받는 방법입니다. 이를 위해 협의를 진행하거나 필요하면 공유물분할청구소송을 통해 경매로 진행하는 전략이 필요하게 됩니다.
공유물 분할방법은 협의분할이나 현물분할이 원칙이지만 법원에 공유물분할 청구소송을 내면 결과적으로 공유물분할을 위한 경매로 진행될 가능성이 높습니다. 법원에서는 통상적으로 형식적 경매를 통한 현금으로 환가하여, 지분만큼 현금으로 청산하기 때문에 기존 공유자에게는 손실로 이어지게 돼서 공유자간의 협의가 될 수 있고 경매로 진행되더라도 지분 모두가 나오기 때문에 지분경매 낙찰로 취득한 금액보다 높은 금액으로 배당받을 수 있게 됩니다.
공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못하는데, 개발을 하려해도 소수지분권자가 동의를 하지 않으면 힘들다는 것입니다. 공유물은 지분 처분은 자유롭지만 관리행위를 하려면 과반수 이상의 지분이 있어야만 하므로, 과반수 미만의 지분이 경매에 나오면 관리권한이 없으므로 가격이 더 떨어지는 것입니다. 나아가 과반수 미만 지분권자는 관리행위에는 관여할 수가 없고, 단지 자기 지분에 해당하는 차임을 청구할 수가 있다. 참고로 자기 지분에 해당하는 임료를 법원 판결을 통해 받으면 과세소득에 해당되지 않습니다.
과반수의 동의를 갖추지 못한 임대차는 적법한 임대차의 효력을 가지지 못하게 되어 경매에서 주택임대차보호법의 적용을 받지 못합니다. 매수지분이 과반수 이상이고 대항력이 없는 임차인이 점유 중이라면 인도명령 신청이 가능하지만, 매수지분이 과반수 미만이면 인도명령 신청이 불가하여 임차인 인도가 힘들다.
공유지분 과반수 소유자의 공유물인도청구는 관리행위이므로 상대방은 이를 거부할 수 없습닌다. 지분경매에서 종전공유자였던 채무자가 점유하고 있는 경우 매수인은 보존행위로서 채무자를 상대로 인도명령 신청이 가능합니다. 공유물의 보존행위는 각자가 할 수 있고, 공유물 관리는 과반수 지분으로 결정합니다.
