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사실관계
1. 최초 계약일 : 2016년 4월 23일~2018년 4월22일(2년계약) / 전세금 5천만원
2. 계약만료일 1달전까지 퇴실의사 없을 경우 자동 1년단위 연장(2020년 3월 23일까지 통보하지 않아 21년 4월 22일까지 자동연장)
3. 4월 6일 임대인에게 퇴실의사 통보 완료
4. 임대인측에서는 7월 퇴실 후 공실 기간이 발생할 수 있으므로 손해를 보지 않기 위해 두달치의 월세(50만원 *2달치)와 복비 30만원 요구
질문
1. 임대인측의 월세요구가 타당한 것인지
- 묵시적 연장의 경우 임차인의 계약 해지 요청 3개월 후 정상 계약 종료되며 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해줘야하는 것으로 알고 있습니다. 임대인이 차후 세를 얻지 못할 경우를 고려하여 통상 2~3달의 월세를 지급해야한다는 법은 본 적이 없는 것 같습니다. 이러한 임대인의 주장이 타당한 것인가요?(물론 해당기간 관리비는 정당한 계약기간이므로 낼 예정입니다.)
2. 주택임대차보호법에 의거 4월 6일 통보한 퇴실 의사 문자 송부 후 집주인측이 확인 메세지는 보내지 않았지만 통화 기록은 남아있습니다(녹음x). 이 경우 퇴실의사 표시로 인정을 받을 수 있을까요?
3. 부동산 계약서 특약에 "임차인은 계약기간 만료전 퇴거시 중개수수료를 지불하며, 대체 입주시까지 월세 및 관리비를 지불한다."라는 조항이 삽입되어 있습니다. 제 생각에 퇴실의사를 밝힌 후 3개월 후인 7월에는 계약기간이 만료된 것이므로 계약기간이 아닌 것으로 판단되어 월세와 중개수수료를 납입해줘야할 이유가 없을 것으로 보이는데 제 법리적 해석이 맞을까요?
감사합니다.
한국가정법률상담소 입니다.
귀하께서 거주하시는 주택의 임대차계약관계에 관련하여 문의하신 것으로 파악됩니다.
우선 거주하시는 주택이 주거용 건물인 경우(또는 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 마찬가지입니다) '주택임대차보호법'의 적용을 받게 됩니다.
1. 주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라 임대차계약서 상 임대차기간 종료 6개월 전부터 1개월 이전까지 갱신거절의 통지가 없는 경우에는 임대차계약서상 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 '묵시적 갱신'을 주장할 수 있습니다. 위 '묵시적 갱신'의 경우에는 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차계약종료에 따른 효력이 발생합니다(주택임대차보호법 제6조의2 제1항, 제2항 참조).
말씀해주신 대로 임대차계약서 상 임대차기간 종료일인 2018. 4. 22.로부터 1개월 전까지 갱신거절의 통지가 없었고, 추가 임대차계약서 작성 없이 묵시적 갱신으로 연장되어 왔다면, 귀하께서는 위 '주택임대차보호법 제6조의 2 제2항'에 따라 언제든지 해지통보를 하실 수 있습니다. 이후 3개월이 지난 시점에 임대인은 임대차보증금을 전부 반환하여야 하고, 임차인인 귀하께서는 주택을 반환할 의무가 각 발생할 것입니다.
따라서 3개월이 지나 임대차계약관계가 종료되었음에도 불구하고 임대인이 2~3개월 상당의 추가 월세를 요구하는 것은 부당하다고 볼 것입니다.(임대차계약관계 종료된 시점 이후에는 귀하께서 실제 사용하는 것도 아니므로 관리비도 지급할 의무가 없다고 할 것입니다.)
2. 주택임대차보호법 제6조의 2 제1항에 의한 임차인의 계약해지 통지의 방법이 정해져 있는 것은 아닙니다. 다만 증거에 있어 다툼의 여지가 남지 않도록 임대인에게 보낸 문자는 잘 보관해주시고, 임대인과 직접 대화나 통화를 하시면서 녹음해두시면 도움이 될 것입니다.
3. 주택임대차보호법 제10조에 따르면 '이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.'고 규정하고 있습니다. 따라서 귀하께서는 위 특약사항이 1) 계약서상 임대차기간 내에 제한적으로 해석되어야 함과 2) 묵시적 갱신 중, 임차인의 해지에 대한 주택임대차보호법 제6조의 2를 위반하는 사항임을 주장하여서 귀하의 해지통보로부터 3개월이 지난 이후의 월세와 중개수수료는 지급할 의무가 없음을 주장하시기 바랍니다.
한국가정법률상담소는 경제적으로 어렵거나 법의 보호를 충분히 받지 못하는 분들에게 법률상담, 소송구조 및 기타 법률서비스에 관한 모든 지원을 제공하고 있습니다. 말씀해주신 내용만으로는 구체적인 도움이나 조언을 드리기 어려운 점이 많습니다. 따라서 상담소(1644-7077)를 직접 방문(평일 오전10시 ~ 오후4시, 점심시간:12시 30분 ~ 13시 30분)하여 상담 받아보시기를 권해드립니다. 관련 증거자료들을 가지고 방문해주시면 보다 정확한 상담이 가능합니다.
* 현재 '코로나19'로 인해 방문상담을 실시하지 못하고 있습니다. 귀하께서 방문하시기전에 방문상담 실시여부를 확인하시고 방문해주시면 감사하겠습니다.
