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상황설명
1. 채무자 법인은 2018년 토지분양계약서에 따른 소유권이전을 하지 않아 본인은 민사소송을 하였으며 2019년 12월 법원에 의한 강제조정으로 분양대금을 상환하기로 하였으나 현재까지 상환하지 않은 상태입니다.
2. 본인은 2019년 채무자법인을 업무상배임과 사기죄로 형사 고소하였으며 2019년 채무자법인 대표자소유의 부동산에 근저당을 설정하기로 하고 고소를 취하하였습니다.
3. 부동산 매매 계약에 대한 담보제공 합의서와 소 취하(연대채무자 관련) 합의서에서 채무자법인과 본인은 제주도토지 분양계약서를 다시 작성하였으며 채무자법인은 2020년 12월 31일까지 제주도 토지 소유권이전 등기를 완료하기로 하였으며 등기완료가 되지 않을 경우 즉시 계약을 해지하고 분양대금을 반환하기로 하였습니다. 그리고 분양대금을 반환하지 않는 경우 근저당권에 기한 임의경매등 법적 절차를 즉시 진행할 수 있음을 합의하였습니다.
4. 본인은 부동산 매매 계약에 대한 담보제공 합의서와 소 취하(연대채무자 관련) 합의서에서 2020년 12월 31일까지 강제조정으로 확정된 판결의 효력을 행사하지 않을 뿐만 아니라 민.형사상 어떠한 법률행사도 하지 않기로 합의하였습니다.
5. 현재 분양계약된 제주도 토지는 신탁회사(담보신탁)의 소유로 되어 있으며 채무자법인은 2020년 9월 말까지 금융권 대출금을 상환하지 못할 가능성이 높으며 본인이 알아본 결과 대출금상환 기한이 연장되지 않을 경우 채무자법인은 신생법인을 설립하여 제주도 토지의 소유권을 신생법인 앞으로 등기하여 담보대출을 받아 담보신탁의 대출금을 상환할 계획을 가지고 있습니다. 그리고 신생법인과 분양계약서 등 권리.의무 승계를 위한 계약서를 작성할 계획을 가지고 있습니다.
질문
1. 채무자 법인이 신생법인을 설립하여 분양계약된 제주도 토지를 신생법인 앞으로 소유권을 이전하는 경우, 그리고 본인이 신생법인과 권리.의무 승계 계약에 동의하지 않는 경우
A. 채무자법인은 분양계약에 따른 소유권이전의 채무를 이행할 수 없는 상태 즉 후발적불능에 이르게 되어 2020년 12월 31일까지의 기한의 이익이 상실되었으므로 부동산 매매 계약에 대한 담보제공 합의서와 소 취하(연대채무자 관련) 합의서에서 명시한 2020년 12월 31일까지 강제집행 및 임의경매 등 어떠한 법률행사도 하지 않기로 한 합의내용을 본인은 이행할 필요 없으며, 신생법인으로 제주도토지의 소유권이전 등기가 완료되는 즉시 강제집행 및 임의경매 등 법적절차를 진행할 수 있는지 궁금합니다.
B. 아니면 신생법인이 채무자법인의 권리.의무를 승계하게 되면 본인의 동의가 없음에도 불구하고 부동산 매매 계약에 대한 담보제공 합의서와 소 취하(연대채무자 관련) 합의서에서 명시한대로 본인은 2020년 12월 31일까지 강제집행 및 임의경매 등 어떠한 법률행사도 할 수 없는지 궁금합니다.
2. 현재 타 채권자는 채무자법인 소유의 부동산에 대하여 강제경매를 진행하고 있습니다. 만약 분양계약된 제주도 토지가 신생법인으로 소유권이전이 이루어지지 않고 그대로 신탁회사(담보신탁)의 소유로 존속하는 경우,
A. 부동산 매매 계약에 대한 담보제공 합의서와 소 취하(연대채무자 관련) 합의서에서 2020년 12월 31일까지 강제조정으로 확정된 판결의 효력을 행사하지 않을 뿐만 아니라 민.형사상 어떠한 법률행사도 하지 않기로 한 합의와 무관하게 본인은 타 채권자의 강제경매에 권리신고 및 배당요구를 할 수 있는지 궁금합니다.
B. 아니면 부동산 매매 계약에 대한 담보제공 합의서와 소 취하(연대채무자 관련) 합의서에서 2020년 12월 31일까지 강제조정으로 확정된 판결의 효력을 행사하지 않을 뿐만 아니라 민.형사상 어떠한 법률행사도 하지 않기로 합의하였으므로 권리신고 및 배당요구를 할 수 없는지 궁금합니다.
3. 부동산 매매 계약에 대한 담보제공 합의서와 소 취하(연대채무자 관련) 합의서에서 2020년 12월 31일까지 강제조정으로 확정된 판결의 효력을 행사하지 않을 뿐만 아니라 민.형사상 어떠한 법률행사도 하지 않기로 합의하였으나 2020년 12월 31일 까지 기다리지 않고 강제경매, 압류 등 강제조정에 기한 법적권리를 행사하는 경우, 합의서의 조건을 이행하지 않음으로써 제가 가질 불이익은 어떠한 것이 있는지 궁금합니다.
A. 근저당권설정은 무효로 되는지 궁금합니다.
B. 만약 근저당권설정이 무효로 되지 않는다면 다른 어떠한 불이익이 있는지 궁금합니다.
현재 채무자법인 소유의 재산은 가압류 등으로 잔여재산이 거의 없는 상태입니다. 따라서 분양대금 반환을 위한 마지막 보루는 채무자법인 대표자 소유의 부동산에 설정된 근저당권입니다. 어떠한 경우에도 근저당권이 무효로 되지 않고 현 상황에서 가장 안전하게 분양대금을 반환 받을 수 있는 방법이 있다면 조언 부탁드립니다.
감사합니다.
전체 계약서 및 강제조정결정문 등 관련자료 일체를 가지고 변호사와 법률상담을 하시기를 권해드립니다.
